Практически съвети при наемане, покупка и продажба на имот

Какво трябва да се знае при закупуване на недвижим имот.

Закупуването на недвижим имот е сериозна инвестиция, която трябва да бъде внимателно обмислена. За да се ориентирате сред многобройните предложения на пазара на недвижими имоти е необходимо преди всичко да сте наясно с пазарните цени за търсения тип имот, да прецените добре средствата, с които разполагате, и възможностите за финансиране на евентуална покупка, както и да сте информирани за допълнителните разходи при реализиране на сделка. Необходимо е също така да сте запознати с процедурата и законовите разпоредби при подобен род сделки.

В случай, че сте избрали имот, преди да пристъпите към реализиране на сделка, е необходимо да се запознаете с документите, индивидуализиращи имота и доказващи правото на собственост, както и да направите проверка на определени обстоятелства, с цел да защитите в максимална степен своята инвестиция. 

Предварителен договор

Обичайната практика, наложила се при сделките с недвижими имоти, е страните да подпишат предварителен договор, с който да подготвят сключването на окончателен договор. Към сключване на предварителен договор трябва да пристъпите, едва след като сте се запознали с документите за собственост, убедили сте се в самоличността, дееспособността и представителната власт на продавача, както и че имотът не е обременен с тежести (възбрани, ипотеки, искови молби, съдебни спорове, заеми, финансови задължения, претенции към имота от трети лица и други).

Предварителният договор трябва да съдържа всички съществени условията на сделката, които да залегнат в нотариалния акт при нейното изповядване, като индивидуализиране на прехвърляемия недвижим имот, цената, страните, сроковете за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт и другите съществени условия.

Правната уредба на предварителния договор е в чл. 19 от ЗЗД и чл. 362-364 от ГПК. Важно е да се знае, че предварителният договор за продажба на недвижим имот няма вещно правен характер и не поражда права на собственост. По силата на чл.19, ал.3 от ЗЗД, всяка от страните по договора може да иска неговото обявяване за окончателен по съдебен ред, в случай че е изпълнила задълженията си по предварителния договор.

Изповядване на сделката пред нотариус

Прехвърлянето на собствеността върху недвижимия имот става с окончателен договор – нотариален акт. Договорът се сключва в кантората на нотариус, като компетентен е нотариус от района, в който се намира имотът. Нотариусът проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица, дали не са налице законови пречки за прехвърляне на имота и дали представеният проект за нотариален акт отговаря на законовите изисквания. Нотариусът прочита на страните нотариалния акт и след като те потвърдят волеизявленията си, отразени в акта, документът се подписва от страните и от нотариуса.

Вписване

В деня на изповядване на сделката, нотариусът представя нотариалния акт в службата по вписванията по местонахождение на недвижимия имот. Съдията по вписванията разпорежда вписване на акта в Имотния регистър към Агенция по вписванията, което гарантира купувача при евентуални претенции на трети лица. От този момент купувачът е напълно в правото да се разпорежда с ипотеки, отдаване под наем, продажба и др.

Какво е нужно да се знае при ползване услугите на брокер на недвижими имоти

Много често, макар и не задължително, професионална консултация и съдействие, както при покупката, така и при продажбата на недвижим имот, оказват брокерите на недвижими имоти.
Професионално работещите брокери са в състояние да предоставят широк спектър от услуги не само във всички етапи на реализиране на конкретна сделка, но и при самото вземане на решение за евентуална покупка или продажба.

Част от услугите включват:

-          съдействие при набавяне на различни документи, свързани със конкретна сделка, като скици, удостоверения справки и др.;

-          извършване на проверки в Агенцията по вписванията – Имотен регистърТърговски регистър, проверки в други служби и администрации;

-           консултации, анализ и информация за пазара на недвижими имоти, маркетинг и реклама, както и допълнителни специализирани услуги.

Важно е да се знае, че при наемане на брокер на недвижими имоти за извършване на конкретна посредническа или друга услуга е редно да се сключи писмен договор, в който ясно да се дефинират предметът и цената на услугата, както и правата и задълженията на страните. Такъв договор гарантира и защитава интересите на клиента, като точно определя задълженията на неговия брокер. Сключването на писмен договор с клиента е и едно от изискванията на европейския и национален Стандарт за услугите, предлагани от брокерите на недвижими имоти – БДС-EN 15733.